Что можно узнать из проектной декларации.

Многие покупатели квартир в строящемся доме формально относятся к проектной декларации застройщика. И, как показывает практика, не вся информация, изложенная в ней, понятна.

Проектная декларация содержит достаточный объем информации, чтобы сделать выводы о том, стоит или нет заключать договор участия в долевом строительстве с таким застройщиком, и какие возможны риски.

Обладать для этого специальными юридическими знаниями не нужно.

В соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту – Федеральный закон) проектная декларация в отношении конкретного объекта строительства должна быть опубликована в СМИ и(или) размещена на сайте застройщика.

Вы можете просить застройщика предоставить оригинал проектной декларации.

Информация о застройщике.

В проектной декларации указывается юридическое лицо, которое непосредственно выступает застройщиком и именно оно должно заключать с Вами договор участия в долевом строительстве. Соответственно, именно это юридическое лицо необходимо проверять на предмет добросовестности и благонадежности.

Рекомендуется проверить является ли юридическое лицо действующим. Сведения о юридическом лице можно посмотреть на сайте ФНС России в разделе «Риски бизнеса: Проверь себя и контрагента» https://egrul.nalog.ru/

В результате запроса вы получаете сведения о юридическом лице в форме PDF-документ, что очень удобно.

Обратите внимание: когда создано юридическое лицо, (т.е. как долго оно на рынке), какие виды деятельности, размер уставного капитала, кто учредители, их репутация, историю юридического лица, чем юридическое лицо занималось ранее.

Дополнительно можно посмотреть информацию о наличии заявлений о признании юридического лица банкротом и историю участия юридического лица в иных судебных спорах на сайте арбитражного суда субъекта РФ по месту государственной регистрации юридического лица или на портале ГАС «Электронное правосудие» в картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru/

В случае принятия заявления о признании должника банкротом сведения о банкротстве юридического лица, можно посмотреть здесь: http://bankrot.fedresurs.ru/Default.aspx

В субъектах Российской Федерации в структуре органов государственной власти создаются специальные подразделения, которые курируют вопросы долевого строительства. Информацию о проблемных застройщиках можно посмотреть на сайтах таких органов. Например, здесь http://invest.mos.ru/

Информация о финансовом состоянии застройщика.

Любая проектная декларация содержит разделы: информация о финансовом результате текущего года, информация о размере кредиторской и дебиторской задолженностях.

Так, если кредиторская заложенность застройщика составляет десятки миллиардов рублей, при том, что величина собственных средств не более десятка миллионов, и небольшая дебиторская задолженность, то очень велик риск банкротства такого застройщика и заключать договор участия в долевом строительстве не стоит. А если заключать, то только если дом уже построен и, например, остались, только отделочные работы. Заключать договор с таким застройщиком на стадии «котлована» очень рискованно.

Обратите внимание на то, насколько часто обновляется проектная декларация. Сведения, касающиеся финансового результата текущего года, как и сведения о размерах кредиторской и дебиторской задолженности, застройщик обязан вносить ежеквартально.

Если застройщик обновляет информацию, в том числе о своем финансовом положении, это свидетельствует о положительной деловой репутации застройщик.

Если декларация не менялась более года, то декларация является просто фикцией и не свидетельствует в пользу Застройщика.

Дополнительно для проверки застройщика Вы можете попросить предоставить:

- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;

- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (пункт 2 статьи 20 Федерального закона).

Информация о проекте строительства.

Исполнение договора в срок, о котором Вам говорят в отделе продаж застройщика, а также технические характеристики объекта строительства, можно проверить в разрешении на строительство. Реквизиты разрешения на строительство сроки реализации проекта указываются в проектной декларации.

Проверить выдавалось ли разрешение на строительство можно здесь: http://stroinadzor.mos.ru/razresheniya_na_stroitelstvo/ (г. Москва), http://msk.mosreg.ru/dokumenty/vydannye-razresheniya/ (Московская область) или воспользоваться правом на получение информации об объекте строительства и попросить застройщика предоставить Вам оригинал разрешения.

В разрешении на строительство проверьте срок, на который выдано разрешение, технические характеристики объекта строительства.

В проектной декларации должна быть указана информация о результатах государственной экспертизы проектной документации, которая является обязательной при строительстве многоквартирных домов, за исключением домов блокированной жилой застройки (жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования).

Информация о земельном участке.

В проектной декларации обязательно указываются сведения о земельном участке и о правах застройщика на земельный участок.

Строительство многоквартирного жилого дома может осуществляться на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности, либо предоставленном застройщику на правах аренды, субаренды, безвозмездного пользования.

Для дополнительной проверки попросите предоставить оригиналы документов на земельный участок.

В случае если земельный участок находится в аренде, субаренде необходимо удостовериться, что договор аренды заключен с застройщиком, прошел государственную регистрацию, срок аренды не истек, либо заключено дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды.

Обратите внимание на такие характеристики земельного участка, как категория земельного участка – «земли населенных пунктов», разрешенное использование земельного участка - «под строительство многоквартирного дома».

Невозможно возведение многоквартирных домов на землях, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, землях садоводческих товариществ. Такие новостройки могут быть признаны судом самовольными и подлежат сносу.

Соответствующую информацию о категории земельного участка и виде разрешенного использования можно проверить, получив выписку о земельном участке в Росреестре или в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» https://rosreestr.ru/site/eservices/ (до 01.01.2017 г.)

Информация о способах обеспечения исполнения

обязательств застройщика по договору

Согласно Федеральному закону исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства обеспечиваться залогом земельного участка, на котором ведется строительство.


Дополнительным обеспечение исполнения обязательств застройщика может быть поручительство банка либо страхование гражданской ответственности застройщика.

Выбранный застройщиком способ обеспечения своих обязательств должен быть указан в проектной декларации. С оригиналами документов также можно ознакомиться у застройщика.


Конечно, не только залог земельного участка и договор страхования гражданской ответственности застройщика или поручительство банка являются гарантиями безопасности вложения денег в строительство нового жилья. Установленный Федеральным законом механизм, включая требования к застройщику, публикацию проектной декларации, заключения договора участия в долевом строительстве и его государственная регистрация и др., - все вместе создает юридическую защиту от потери вложенных денег, снижает риски «двойных продаж» и т.д.

Поэтому не стоит соглашаться на «серые схемы» привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов. К их числу относятся: заключение предварительного договора, договора купли-продажи с отсрочкой передачи объекта и государственной регистрации перехода прав на него, договора соинвестирования (инвестиционный договор), предварительного договора участия в долевом строительстве.


#опытныйадвокат #проектнаядекларация #информацияозастройщике #договоручастиявдолевомстроительстве

Избранные посты
Недавние посты
Архив
Поиск по тегам
Тегов пока нет.

© 1994-2015 КА "Гауф и Партнёры".

Москва, Большой Строченовский пер., 7, этаж 7.

+7 (495) 788-55-56

  • Facebook Clean
  • Google+ Clean
  • LinkedIn Clean
  • White Instagram Icon